Stedelijke herverkaveling is hot. Een nieuw beleidsinstrument dat steeds vaker opduikt in de media. De kwaliteit van diverse winkelstraten in Nederland is achteruit gegaan de afgelopen tijd. Oplossingen liggen niet altijd meteen voor handen. Zeker in situaties waarin bestaande eigendomsposities niet overeenkomen met een geplande herstructurering, wordt regelmatig gekeken naar stedelijke herverkaveling. Ook iXin is zich bewust van de waarde van dit instrument. Zoals met elk instrument, valt of staat het met enthousiasme. En juist daar ligt onze kracht.
Over stedelijke herverkaveling wordt veel geschreven, maar wat wordt er precies mee bedoeld? Bij stedelijke herverkaveling wordt het individuele belang van de vastgoedeigenaar in een winkelstraat ingeruild voor het collectieve belang. Niet langer zoekt een pandeigenaar individueel een huurder voor het pand. In het proces van stedelijk herverkavelen brengen pandeigenaren hun vastgoed onder in een fonds tegen de getaxeerde vastgoedwaarde. Naar rato van inbreng krijgt een vastgoedpartij de mogelijkheid om gronden te ruilen, samen te voegen of te concentreren. De waarde van een pand wordt door een onafhankelijke taxateur vastgesteld, waarna de pandeigenaar dividend ontvangt uit het vastgoedfonds. Dit komt in de plaats van traditionele huur. Vanuit dit fonds worden vervolgens ingrepen in de openbare ruimte bekostigd van het winkelgebied, zoals het verbeteren van winkelgevels, meer groen en parkeerruimte in de straat en verbeteringen in de infrastructuur. Kortom, investeringen die een winkelgebied als geheel aantrekkelijker kunnen maken.
Voordeel van een dergelijk instrument is dat vastgoedeigenaren het financiële risico van het al dan niet verhuren van een pand delen met andere eigenaren in het gebied. Eigenaren zijn hierdoor samen verantwoordelijk voor de waardeontwikkeling van het vastgoed. Doordat eigenaren hier samen over gaan, wordt het ook eenvoudiger om branchering toe te passen: wat past wel en wat zeker niet (meer) in het winkelgebied? Daarnaast betekent het onderbrengen van vastgoed in een fonds dat het veel eenvoudiger wordt om panden samen te voegen, her te bestemmen en te concentreren op een specifieke plek in het gebied. Zo kan versnipperd eigendom worden tegengegaan. De supermarkt die wil uitbreiden in het hart van de winkelstraat maar belemmerd wordt door die sfeervolle boekenzaak, kan nu dit pand bij zijn eigen winkel betrekken doordat de pandeigenaar van de boekenzaak elders in de straat een mooier en zelfs groter pand ter beschikking krijgt. Gedurende dit proces wordt grond uitgeruild, in plaats van aan- of verkocht. Dit levert geld op – geen hypothecaire leningen meer – en tijd: nieuwe invulling kan zonder de slepende aan- en verkoopprocedures die zo vaak komen kijken bij pandinvulling. Doordat het vastgoed in een winkelgebied in een fonds wordt gezet, en deelnemers dus aandelen krijgen uit dit fonds naar rato van inbreng, kunnen eventuele externe financiers zich verbinden aan het fonds. Zij die een stijgend aandeel verwachten, kunnen een aandeel nemen in het fonds waardoor de input van nieuwe financiers de basis kan zijn voor extra investeringen. Extra enthousiasme betekent immers extra geld.
Er liggen echter gevaren op de loer. Stedelijke herverkaveling vereist samenwerking en regievoering. Of juist vastgoedeigenaren die niet nogmaals naar de makelaar bellen om toch dringend een huurder te zoeken voor hun pand. Daarnaast wordt elk pand voor de getaxeerde waarde in een fonds gezet. En in de taxatie zit de crux: vastgoedeigenaren zijn doorgaans veel positiever over de waarde van het eigen pand dan onafhankelijke taxateurs. Spanningen gegarandeerd. Daarnaast is de koers van het aandeel van het vastgoedfonds zoals met alle aandelen onvoorspelbaar. Deze onzekerheid vereist lef van de deelnemende partijen wanneer het gaat om constitutionele beleggers. Wanneer er tenslotte gebiedsoverschrijdende belangen komen kijken bij stedelijke revitalisering, zoals de aanleg van nieuwe wegen, dan wordt vaak gewezen naar de verantwoordelijkheid van de gemeente. ‘Not in my backyard’, lijken de aarzelende vastgoedeigenaren in koor te roepen. Een zelfgerichte focus die herstructurering niet dichterbij brengt.
Draagkracht vormt daarom de basis voor het welslagen van stedelijke herverkaveling. Elke partij moet de meerwaarde in gaan zien van samenwerking. Zonder enthousiasme, goodwill en wederzijds begrip zal elke belanghebbende partij vooral naar zijn of haar eigen agenda kijken. iXin is in staat om deze partijen inzicht te geven in elkaars belangen. Vanuit dit begrip ontstaat draagvlak en uiteindelijk daadkracht. Zo heeft iXin vanaf 2008 in het Amsterdamse Gein samen met vastgoedeigenaren en ondernemers gekeken naar een optimale invulling van het winkelgebied. In enkele gevallen heeft dit geleid tot winkelverplaatsing. Samen met ondernemers en de consument en gebruikers heeft Gein hiermee een nieuwe toekomst gekregen. Door juist innovatief te zijn in de aanpak kan dit project slagen. Op traditionele wijze met tussenkomst van een projectontwikkelaar heeft dit nooit gekund.
